家は「一生住むために買うもの」という考え方が根強い一方で、今は転勤や介護、将来の移住など、ライフスタイルの変化を見据えて「期間限定の所有」として住宅を検討する人も増えています。

今回のご相談は、まさにそのケース。
すでに6年間借りている築30年の中古戸建てを、家主から土地価格よりも安い金額で買い取らないかという提案を受け、悩んでいるという内容です。

将来的には20年以内に手放す予定。ただ、「家賃を払い続けて何も残らないより、土地だけでも手元に残したい」という前向きな考えと、「築古戸建てを買う意味があるのか」という不安の間で揺れている状況です。

このようなとき、ファイナンシャルプランナー（FP）の視点ではどう考えるのが合理的か、失敗しない判断基準と注意点をお伝えします。

相談内容まとめ

【現状】

築30年の中古戸建（鉄骨）に6年間賃貸で居住中
駅・学校近くで利便性は高く、周辺でも人気エリア
家主が「土地価格より安い価格」で売却提案
床がミシミシするなど、建物劣化は多少進んでいる

【将来計画】

ご主人は20年以内に地元に戻る意向
その際は売却 or 解体・土地売却を想定
新築購入は考えていない（築古でもいい）
長年の家賃支払いに疑問を感じている

【悩み】

今後、リフォーム費用がどれだけかかるか不安
そもそも「20年以内に手放す家」を買う意味があるか迷っている

FPの結論｜土地値が残るなら購入は「合理的選択肢のひとつ」

このご相談者の場合、「買うべきか・借り続けるべきか」は土地の資産価値次第で判断すべきです。

結論を先に言えば、
✅ 土地の価値が安定している（または今後も維持できる）なら、購入は合理的
✅ 今後20年で価値が下がるエリアなら、家賃賃貸継続が妥当

なぜなら、不動産購入の本質は「建物」ではなく「土地」の価値にあります。
築30年鉄骨住宅は、今後さらに価値が下がり、将来は「建物は0円」「土地だけが資産」になると考えましょう。

つまり「家賃払い vs 土地購入」の比較になります。

住宅購入は「住居費＋資産形成」のバランスで考える

今の家賃支払いを20年続けた場合、仮に月8万円だとすれば…
8万円 × 12ヶ月 × 20年 = 1920万円
当然ながら、手元には何も残りません。

一方、土地付き中古戸建を購入すれば…

土地は手元に残る（売却 or 活用できる）
住宅ローン支払い後は固定資産税のみ
ローン返済終了後は持ち家コストが軽くなる

この比較を「土地価値」という観点で見ると、次のような基準で考えられます。

判断基準①｜土地の価値がどう推移しているか確認

今回の物件があるエリアは「駅・学校が近く、人気がある」ということですが、確認すべきは次の3点。

1️⃣ 過去10年で地価は上がっているか？
2️⃣ 将来の都市計画・再開発予定はあるか？
3️⃣ 売却しやすいエリアか？（住宅需要、人口動態）

この3つがポジティブ要素なら、「土地だけでも購入は合理的」と言えます。
20年後、建物はゼロでも土地が数百万〜数千万円で売却できれば、家賃を払い続けるより遥かに有利です。

判断基準②｜修繕リスクと費用を現実的に見る

築30年鉄骨住宅は、今後20年住むと築50年。
その間に起こる可能性が高い修繕リスクは以下のとおり。

修繕内容	費用目安	タイミング
屋根・外壁塗装	100〜200万円	10〜15年以内
給排水・設備更新	50〜150万円	随時
シロアリ・耐震補強	30〜100万円	状況による
内装（床・クロス等）	20〜50万円	必要時

築古戸建で200〜400万円程度は修繕予備費として想定しておくべきです。

「今の不具合（床ミシミシ）」についても、簡易修繕で済むなら良いですが、根本的な補強が必要なら費用確認が必要です。

20年住む前提で「家賃と購入」を比較してみる

ざっくり試算してみましょう。

【家賃継続】

月8万円 × 12ヶ月 × 20年 = 1920万円
手元に資産ゼロ

【中古戸建購入】

価格：土地値−α（仮に1500万円とする）
購入諸費用：約100万円
ローン返済額：1500万÷20年返済＝年75万円×20年＝1500万円
固定資産税（仮に年間10万円）：20年で200万円
修繕：20年で300万円

合計：1500+100+200+300＝約2100万円

➡ 最終的に「土地は残る」。土地価格が1000万円で売れれば、実質1100万円の住居費。

【結果比較】

比較項目	家賃住まい	中古戸建購入
総支出	約1920万円	約2100万円
資産	0円	土地1000万円（仮）
実質負担	1920万円	実質1100万円

こう考えれば、土地の価値が落ちにくいエリアなら購入は合理的と言えるでしょう。

購入時に注意すべきポイント

もし購入を前向きに考えるなら、次の点は必ず確認・準備しておく必要があります。

① 専門家の建物診断を受ける

インスペクション（住宅診断）を必ず実施
見えない部分（基礎・構造・配管等）の状態確認
修繕がいくら必要か事前に試算

② 将来売却しやすい土地か再確認

接道（道路幅・法規制）
用途地域（将来の利用価値）
周辺の過去取引事例（売れる土地か確認）

③ 資金計画は「余裕あり」で組む

修繕費積立：年15万円程度を事前に確保
突発費用に備えた手元資金確保（現金200万円以上）

「将来手放す家」に住宅ローンを組むリスク

注意したいのは、20年後売却前提でローンを組む場合、返済期間・残債に注意が必要という点です。

▶ ローン残債＞売却価格になると、売却できない

20年ローンなら完済できる
35年ローンはNG（売却時に残債が重く残る可能性）

売却時に「ローン完済できる or 資産でカバーできる」前提で設計すべきです。

結論｜「土地＞建物」の判断で購入は選択肢として合理的

この相談者のように、

人気エリア
駅・学校近い
土地が価値維持 or 下がりにくい

という条件なら、築古でも土地目的で購入は合理的です。

逆に、

人口減少エリア
周辺空き家増加傾向
売りにくい土地

であれば、賃貸のままのほうがリスクは低いと言えます。

まとめ｜FP的視点での選び方

【購入が合理的】
✅ 土地が将来価値を維持 or 落ちにくい
✅ 修繕費用も把握済み・積立可能
✅ ローン完済と売却時期が明確

【購入NG】
❌ 土地が売りにくい・下落懸念あり
❌ 修繕費が読めず、維持負担が重い
❌ ローン残債が将来売却価格を上回りそう

家賃支払いは「住居費」と割り切れますが、**土地購入は「住居費＋資産形成」**です。

築古戸建でも、土地に価値があるなら「住みながら資産を持つ」という考え方は間違っていません。
20年先の売却、手放すことを前提にした合理的な購入計画であれば、むしろ賃貸よりコストパフォーマンスは良いケースも多いのです。

FPとして最後に伝えたいのは、
土地の価値を冷静に見極めること。そこが答えを左右します。

ブログではポイントをギュッとまとめましたが、より詳しい解説はこちらで紹介しています。気になる方は、ぜひそちらもご覧ください。

fudosanblog.xsrv.jp

2025-07-17

年収460万円・共働きで3100万円の家を買っても大丈夫？失敗しない住宅購入と家計の考え方【FPが解説】

マイホーム買う前に読むQ＆A

家を買うタイミングは、一生のうちでそう何度もありません。
だからこそ、慎重になりすぎて時間だけが過ぎていく人、いざ買おうとしたら「これって無謀？」と不安になる人は多いものです。

今回は、実際にあったご相談――
夫婦共働き（夫年収460万円・妻パート80万円）、貯蓄550万円のご家庭が、**3100万円の建売住宅を買っても無謀ではないのか？**というケースについて、FP（ファイナンシャルプランナー）の視点から丁寧に解説します。

同じように「自分たちの収入でどこまで買っていいのか」「家を買ってから破綻しないか」と不安な方に、ぜひ参考にしていただければと思います。

家計状況と購入予定の住宅プラン

まず、今回のご相談内容を整理します。

【家族構成】

夫（35歳）・会社員／年収460万円（勤続10年、今後も微増予定）
妻（35歳）・パート／年収80万円（来年から103万円枠予定、将来はフルタイム希望）
小1の息子1人（今後、追加出産予定なし）

【金融資産】

貯蓄：550万円
子ども用貯金：150万円（別口座）

【住宅購入予定】

建売戸建：3100万円（グレードは比較的良い）
初期費用：約170万円
頭金：100万円
手元残し：280万円
両親から100万円（家具購入予定）

【住宅ローン】

借入額：3000万円
期間：35年
金利：0.575％（変動）
月々返済：81,503円

この家計で3100万円は「無謀」か？FPが見る3つの視点

結論から言えば、このご家庭の状況で3100万円の戸建を購入するのは**「無謀ではないが、決して余裕でもない」**ラインです。
次の3つの視点で考えれば、より冷静に判断できます。

① 年収に対する住宅ローン負担率は？

【世帯手取り年収（予測）】
夫：手取り約370万円／年
妻：パート約80万円 → 103万円以内予定 → 手取り90万円ほど
合計：手取り460万円前後

【ローン返済】
月81,503円×12ヶ月＝約97.8万円／年

住宅ローン返済比率
→ 年間返済97.8万円 ÷ 手取り年収460万円 ≒ 21.2％

返済比率25％以下であれば「健全」とされる目安に収まっています。
よってローン自体は許容範囲内です。

また、車は親から無償レンタルという点も、家計にとっては大きなプラス材料です。駐車場代や維持費がないのは、都市部なら月2〜3万円相当の固定費削減に匹敵します。

② 住宅購入後のライフイベントと資金計画

大切なのは「買って終わり」ではなく、買ったあとどう生きていくかです。

【子どもの教育費】
小1でまだ教育費は軽いですが、今後は確実に増えます。

中学：私立 or 公立でも塾代
高校：私立なら年50〜100万円、大学進学費用（400万円以上は想定）

現時点で子ども用150万円の貯金があるのは良いことですが、将来的には不足します。
→ 10年後を見据え、教育資金積立が必要。

目標例：月2万円×10年＝240万円（学資保険・積立NISAなど併用）

【老後資金】
住宅ローンを完済しても、その後老後が来ます。
つみたてNISAなどで今から少額でも「老後予備費」を確保する意識を。

目標例：月1〜2万円積立 → 30年で400〜800万円＋退職金・年金

③ 奥様の今後の働き方が重要

現状80万円 → 103万円以内は、扶養範囲を守りたい意向でしょう。
ただ、収入がこのままでは教育費・老後費用の準備が難しくなります。

理想は、子どもが中学生以降フルタイム勤務（年収200〜250万円）。
この収入増加がある前提なら、3100万円購入も不安はかなり軽減できます。

働き方シミュレーション

時期	妻年収	世帯手取り	ローン返済比率
今〜5年	103万円以内	約460万円	21%
6年後〜	200万円以上	約570万円	17%以下

家計を安定させる3つの対策

無謀でないにせよ、「失敗しない」ためには今から次の備えが必要です。

1. 教育費・老後費用を積立で準備
目安：月3〜5万円（教育費・老後費用合わせて）

具体例：

学資保険 or ジュニアNISA（月1〜2万円）
つみたてNISA（月1〜2万円）

「あとから貯めよう」は実現しにくいので、先取り貯蓄をルール化。

2. 支出は固定費重視で見直し

車がゼロコストは強い
通信費・保険は定期的に見直し
無理な外食・レジャー出費を抑える（必要以上に節約しすぎる必要はない）

ローン返済が終わる10〜20年後まで、堅実家計が続けられる設計を意識。

3. 金利リスクに備える
現在0.575％変動ですが、今後金利が上昇するリスクは残ります。
金利が1％台に上がれば、返済額は月1万〜2万円増もあり得ます。

可能なら「固定金利」「10年固定＋借換え」なども検討。
変動なら、繰上返済資金を少しずつ積み上げて備える。

家購入後にやりがちな失敗パターン

似たケースで、後悔しやすい行動を挙げておきます。

失敗パターン	理由
家具・家電に予算オーバー	100万円以上かけてリビング家具等を購入し、手元資金が尽きる
教育費の準備不足	中高進学時に急に焦って貯蓄が追いつかない
保険入りすぎ	子ども・住宅ローン名目で、不要な保障過多

特に住宅ローン減税終了後（13年後）に固定費の見直しは必須です。

この家庭が3100万円住宅を買ってもいい理由

最後に、FP視点でこのご家庭なら買ってもOKと判断できる理由を整理します。

✅ ローン返済比率は適正範囲

年間手取りに対して20〜22％と無理はない範囲。

✅ 車維持費がほぼゼロ

他家庭と比べ、固定費がかなり軽い。

✅ 子どもは1人で教育費予測がしやすい

複数子育て家庭よりリスクは少ない。

✅ ご主人の収入も今後上昇見込み

35歳で今後10年昇給カーブが期待できる。

✅ 奥様もフルタイム化で手当可能

子が手離れ次第、世帯年収600万円超も可能性。

まとめ｜買うなら「将来設計」と「貯蓄プラン」を可視化すべき

今回のご相談、3100万円で無理に背伸びをしているわけではありません。
むしろこの物件を逃したら今後もズルズル迷う恐れが高いタイミングといえます。

ただし、大事なのは買ったあと。
今の家計をベースに、以下をしっかり実行できれば失敗にはなりません。

教育・老後費用を着実に積み立てる（毎月先取り）
固定費（保険・通信費等）の適正化を継続する
奥様の就労プランを確定し、将来年収増を実現する

住宅は「買った瞬間がゴール」ではなく「暮らしていくスタート」です。
買うと決めたなら、未来のお金の流れもきちんと設計していきましょう。

FPとして、未来の家計までしっかり設計することが、住宅購入の成功に不可欠だと強くお伝えします。